Nov-2008. 

 

Para tener claros cuales son los pasos a seguir, y los gastos que conllevan, lo primero que tenemos que tener claro, es que una permuta inmobiliaria, desde el punto de vista fiscal equivale a  dos compraventas, con la única diferencia que el medio de pago empleado, en lugar de dinero, es otro bien.

 El Código Civil define la permuta (art. 1.538) como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Es un contrato de cambio "in natura" que se caracteriza por la inexistencia de precio en dinero (lo que no quiere decir que parte del precio pueda completarse con dinero).

Siendo por tanto una compraventa doble, los trámites que se deben seguir son iguales a los de una compraventa normal: otorgamiento de escritura pública, liquidación de impuestos (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.

 

En un trueque se producen dos compraventas: eso no quiere decir que los gastos se dupliquen,
si no que cada uno tiene que hacer frente a sus gastos como en cualquier venta normal.

Lo que hay que tener en cuenta es que, en un mismo acto, se producen dos transmisiones, o lo que es lo mismo, dos compraventas, por lo que se tendrá que liquidar el impuesto por cada una de las transmisiones patrimoniales (ITP-AJD), dos plusvalías municipales (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), dos facturas notariales (el notario realizará una individualización de la base para fijar su arancel y facturará de forma independiente), y dos facturas del Registro de la Propiedad correspondiente.
Lo habitual es que las partes pacten que cada una asuma sus gastos e impuestos, pues normalmente en las permutas no coincide el valor o precio de los inmuebles que se intercambian.

¿Qué problemas se pueden presentar en este tipo de intercambios?
Los mismos que se pueden plantear en una compraventa. Es aconsejable que las partes se informen del estado de cargas y gravámenes de los inmuebles que vayan a adquirir, y que acudan al asesoramiento de un profesional para la preparación de los contratos.

 

La operación puede complicarse un poco más si se da el caso de que una o las dos propiedades que intervienen en el trueque cuenten con una hipoteca pendiente.
De hecho, suele ser bastante habitual.
Hay que tener en cuenta que, en una hipoteca el inmueble es una garantía de la devolución de un préstamo, en el que quién está obligado es el titular del mismo.
Las opciones entonces son dos: o cancelar el crédito pendiente o que este sea asumido por el nuevo propietario como parte del pago, pasando en ese momento a ser el nuevo titular de la deuda.
Lógicamente esto conlleva los correspondientes gastos de cancelación de crédito, o de subrogación del mismo: comisión bancaria, documento notarial, AJD, arancel registral, gestoría administrativa, ...

Veamos un ejemplo:
Supongamos que Antonio tiene una vivienda que quiere vender por 100.000€.
 Para adquirir dicha vivienda, pidió en su día un préstamo al banco por valor de 30.000, de los cuales todavía debe 20.000.

Beatriz tiene un apartamento que quiere vender por 70.000 €, libre de cargas hipotecarias.

Ambos acuerdan realizar una permuta, con lo que Beatriz le entregará a Antonio su apartamento y 10.000€.
Con los otros 20.000 restantes, tiene dos opciones:

  • Entregarlos directamente al banco acreedor y así cancelar el crédito;

  • o subrogase en la deuda de Antonio frente al banco, con lo cual pasa a deber ella los 20.000 € al banco.

En cuanto a las implicaciones fiscales de este tipo de operaciones, son exactamente las mismas que las que se producen en cualquier compraventa: se liquidan transmisiones patrimoniales onerosas (o actos jurídicos documentados si la operación está sujeta a IVA) y las correspondientes plusvalías municipales. Respecto a la deducción por reinversión en vivienda habitual, sería igualmente aplicable en el caso de permutar nuestra vivienda habitual.