Oct-2008. 

    La mayoría de propietarios tienen miedo a poner su vivienda en alquiler,  por el recelo de que los arrendatarios dejen de pagar, no cuiden la vivienda, o que destrocen el piso.
Pero quizá, el peor temor, sea la dificultad de desalojar al inquilino que se niegue a pagar las rentas; pues ni siquiera un largo proceso judicial le asegura que vaya a recuperar el importe de la deuda  o el valor del contenido  deteriorado.
Y, aunque en la actualidad existen procesos como el desahucio exprés, sometido al arbitraje, no todo está ganado.

Para paliar todas estas reticencias existen fórmulas como los seguros de alquiler, que minimizan el riesgo de los propietarios al garantizarles el cobro de posibles impagos, la protección jurídica que necesite y el pago de los daños y perjuicios que los arrendatarios pudieran ocasionar en el inmueble.

Coberturas

Estos seguros ofrecen en una póliza tres coberturas básicas:

• Garantía de impago: Si el inquilino deja de pagar, la compañía abonará al asegurado las rentas vencidas e impagadas.
  Suelen introducirse franquicias de uno o dos meses, según el seguro.
  Y hay que tener en cuenta que las aseguradoras garantizan un máximo de 12 cuotas impagadas y tienen un máximo de renta mensual.

  Para que el propietario reciba el dinero es necesario que recaiga sentencia firme o cualquier otra resolución judicial definitiva en un juicio de desahucio contra el inquilino moroso.

   

• Defensa jurídica: Esta garantía cubre los gastos derivados de los conflictos judiciales que se puedan producir por el contrato de arrendamiento, como pueden ser los juicios de desahucio por falta de pago y la reclamación judicial al inquilino de las rentas no percibidas.
  La defensa jurídica incluye conceptos como los honorarios profesionales de abogados, peritos y procuradores, los gastos notariales o las costas judiciales.
  También se ofrece dentro de esta garantía la defensa de la responsabilidad penal como arrendador, la reclamación al responsable de los daños en la vivienda, y la reclamación en caso de incumplimiento de contratos de servicios de reparación o de mantenimiento de instalaciones.
  La compañía asesora y ayuda al propietario en todas las acciones legales, algo que beneficia a ambas partes, pues cuanto antes sea desahuciado el inquilino, menos rentas debe pagar la compañía.

• Actos vandálicos al continente: La aseguradora paga los deterioros inmobiliarios y el robo del continente de la vivienda siempre que éstos sean causados por el inquilino como consecuencia de actos vandálicos o malintencionados.
  Estos hechos se constatan después de que el arrendatario se haya marchado de la vivienda o haya sido desalojado.
  
   

Junto a estas pólizas es muy conveniente contratar un seguro multirriesgo del hogar, que hoy en día es prácticamente imprescindible en cualquier vivienda, y que cubre los daños que se puedan producir en el continente, en el contenido y la responsabilidad civil.

Contratar la póliza.

Para contratar el seguro, las compañías suelen pedir unas garantías:

 
- El arrendatario no puede tener antecedentes de morosidad y, por supuesto, el propietario no podrá solicitar el seguro cuando ya se haya producido el impago de la renta -al igual que la póliza del coche no se contrata tras el accidente-.

- Si el inquilino es trabajador por cuenta ajena, presentará el contrato laboral. Normalmente, se pide copia de las dos últimas nóminas o la vida laboral.
Para otros colectivos como pensionistas, estudiantes o autónomos se estudia el caso individualmente según cada compañía.

- Algunas aseguradoras piden que la renta anual del alquiler no exceda del 40% - 45% de los ingresos anuales del trabajador.

- El propietario debe presentar una fotocopia de su Documento Nacional de Identidad y una copia del contrato de alquiler.

Los precios de estos seguros suelen situarse entre el 4'5% y el 5% de la renta anual que se percibe por el alquiler de la vivienda o, lo que es lo mismo, el 60% de una mensualidad.
Es decir, si el tomador del seguro cobra 400 euros al mes por arrendar el piso, este seguro le costaría aprox. 240 euros al año.

¿Cómo debe actuar el propietario en caso de impago?

Cuando el inquilino deja de pagar las mensualidades, el tomador del seguro tiene un plazo de 30 días para comunicárselo a la compañía, que reclamará el cobro de la renta por la vía amistosa.
Si se logra, el propietario recibirá el importe debido y se dará por concluido el siniestro. En el caso de que la aseguradora no logre que el inquilino pague, el asegurado podrá solicitar a la compañía un adelanto de las rentas no cobradas a partir del cuarto mes, descontando la franquicia que se hubiera establecido.
En cualquier momento, respetando los plazos que se hayan firmado en el contrato de alquiler, el propietario puede pedir que comience el proceso de desahucio. La aseguradora suele tramitarlo con rapidez, pues de ello depende que tenga que adelantar un mayor o menor número de mensualidades a su asegurado.

Puede consultar el artículo completo en:
 http://www.consumer.es/web/es/vivienda/alquiler/2008/03/12/175377.php

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